Immobili merce: quadro normativo e cumulabilità dell'ecobonus
Nel panorama attuale degli incentivi fiscali per l’edilizia, il Bonus Ristrutturazioni e l’Ecobonus continuano a rappresentare due leve fondamentali per gli operatori del settore. Tuttavia, l’evoluzione normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 ha ridefinito aliquote, beneficiari e ambiti applicativi, con impatti rilevanti anche sul tema degli immobili merce.
Cosa sono gli immobili merce?
Per “immobili merce” si intendono gli immobili costruiti o ristrutturati da imprese (tipicamente imprese di costruzione o ristrutturazione) destinati alla vendita e non all’utilizzo diretto. Si tratta quindi di beni considerati come parte dell’inventario dell’impresa e non come patrimonio.
Questa qualificazione non è soltanto contabile, ma assume un rilievo determinante anche sotto il profilo fiscale. Storicamente, infatti, l’accesso alle detrazioni per questa categoria di immobili è stato oggetto di interpretazioni restrittive, soprattutto in relazione alla finalità “non abitativa” in capo all’impresa. Negli ultimi anni, tuttavia, si è progressivamente consolidato un orientamento più favorevole, in particolare con riferimento agli interventi di efficientamento energetico.
Ecobonus: la leva principale per gli immobili merce
Diversamente dal Bonus Casa, l’Ecobonus (art. 14 DL 63/2013) consente l’accesso all’agevolazione anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (IRES), includendo quindi a pieno titolo imprese e società.
In questo contesto:
- Beneficiari: persone fisiche, imprese e società
- Applicabilità agli immobili merce: ammessa, a condizione che gli interventi riguardino edifici esistenti e siano finalizzati al miglioramento della prestazione energetica
Aliquote
La Legge di Bilancio 2025 introduce una rimodulazione progressiva delle aliquote, delineando uno scenario di riduzione nel medio periodo.
A partire dal 2025:
- 50% per interventi su abitazioni principali
- 36% per gli altri immobili, inclusi gli immobili merce
Dal 2027:
- 36% per le prime case
- 30% per tutti gli altri immobili
Per le imprese che operano su immobili merce, ciò si traduce in una pianificazione più attenta delle tempistiche di intervento, considerando che la leva fiscale tenderà progressivamente ad attenuarsi.
Massimali di detrazione
I limiti variano in funzione dell’intervento:
- 100.000 € per interventi di riqualificazione energetica globale
- 60.000 € per interventi sull’involucro edilizio, inclusi serramenti, schermature solari
- 30.000 € per la sostituzione o installazione di impianti termici
Cumulabilità con altre detrazioni
- Non sono cumulabili diverse agevolazioni su un medesimo intervento (es. Ecobonus + Bonus Ristrutturazioni sulla sostituzione dei serramenti)
- SONO cumulabili le detrazioni relative ad interventi diversi realizzate sullo stesso immobile
- Possono coesistere con:
- Sismabonus
- incentivi regionali o locali
- contributi a fondo perduto
Considerazioni operative per il settore
- Bonus Ristrutturazioni: resta prevalentemente orientato al cliente finale (privato)
- Ecobonus: si conferma come strumento centrale anche per imprese e tutti gli operatori che intervengono su immobili merce
